リスクや注意点はある？タワーマンション買う？買わない？

オリンピックが近づき都内のタワマンが増えています

2019年も後半にさしかかり、もう少しで2020年を迎えようとしています。日本では、2020年に東京オリンピックの開催が予定されており、開催までに熱気が高まりつつあります。

同じように、オリンピックが近づくにつれて、都市部ではタワーマンションの建設が進んでいることをご存知でしょうか。なかには、マンションの購入を検討している方もいるはずです。マンションの購入にあたっては、物価の変動によって資産価値が変わることや、周辺エリアの利便性について考えなければなりません。

そこで、オリンピック時の経済の様子やマンション購入のタイミングなど、マンション購入に関するポイントを説明していきます。

オリンピック時の経済

オリンピック開催は市場に大きな影響を与えます。2020年以降、市場にどんな変化が起きるのかを予想するため、過去のデータを振り返ってみましょう。

1964年に開催された東京オリンピックでは、国立競技場や日本武道館などの今も広く使われている施設が建設され、東海道新幹線や東京モノレール、高速道路など公共交通機関も整備されました。そのため、建設業の需要が高まり、「オリンピック景気」と呼ばれる好景気につながったとされています。

大会終了後には建設需要が下がり、不況になったと言われています。2020年のオリンピックが終わったあとにも同じように景気が落ち込み、不動産の価値が下がってしまうのではないかと心配する声もありますが、利便性の高いエリアの物件は価格が急激に下がる可能性は低いと言えるでしょう。

あくまで過去のデータであり、現在は経済状況が大きく異なるため、そのまま2020年のオリンピックの影響に当てはめることはできないのは事実ですが、1964年の開催された東京オリンピックでは、不動産価格にあまり影響を与えなかったと言われています。

とはいえ、物価の変動は必ずしもオリンピックによるものとは限らないという見方もされており、ほかの要因にアベノミクスによる金融緩和政策や消費税増税などの、政治施策による日本全体の市場の変化も、物価に関わってくる可能性も考えられるのです。

オリンピック選手村マンション跡地がタワーマンションに

2020年の東京オリンピックのために建築される選手村「HARUMI　FLAG」を、大会終了後にタワーマンションとして改築して売り出す動きもみられます。

「HARUMI　FLAG」は既にモデルルームが公開されており、約95平米の専有面積で、2LDKの部屋です。マンション購入を考えている方にオリンピック開催前の時点から売り出し、2023年3月ごろには入居ができる環境を整えるとのこと。

将来的には商業施設も入る計画が考案されている「HARUMI　FLAG」は、環境条件の良いタワーマンションにも思えるかもしれません。しかしながら、アクセスに難があると指摘されているため、ライフプランを検討したうえでの購入が望ましいといえます。

参考サイト>東京五輪の“選手村マンション”モデルルーム公開！「お値打ち価格」で販売へ

マンションを買うタイミングは？

マンション購入において、考えるべきポイントにはライフプランを明確に設計していくことが挙げられます。例えば、仕事の都合で転勤が多い場合にマンションを購入しても使い続けられるか、この先転職を考えている方は、転職後の立地条件に適しているか、子育てに最適な環境であるかなど、人によって考えるポイントは様々です。

一般的にマンションの購入者は、30歳以上が多いとされています。これには、仕事が落ち着き始め、経済的なゆとりをもっている点や、家族の人数に影響されてマンションの購入に踏み切るなどが、理由として挙げられます。
30歳の男女の平均年収および年収中央値を見てみると、30歳の平均年収が310万円～370万円、30歳の年収中央値では300万円～360万円となっており、どちらも年収300万円以上であることがわかります。

男女別の年収では、30歳の男性の年収：340万円～390万円、30歳の女性の年収：290万円～340万円と、職業によって収入は変化してきますが、およそ300万円前後の年収です。

30代になると、子供が生まれて家族の人数が増えたり、職場の環境が変わったりと、人生の分岐点となることが多い世代です。

家庭をもつ場合は、周辺エリアに教育機関は必須。また、アクセスの良さや、子供から大人まで必要となるスーパーやコンビニ、病院などの施設があるかなど、周辺の環境が適しているかを調べておきましょう。

参考サイト>30歳の平均年収

費用はどのくらい必要

エリアの物価や立地条件、どの階層に住むかによって、かかる費用も変動してくるため、断言できませんが、タワーマンションにおける家賃相場は通常のマンションよりも20%高めに設定されています。

一般的に、マンションでは家賃のほかに共有設備の維持管理費が徴収されます。もちろんタワーマンションも例外ではなく、エレベーターのメンテナンス、共有スペースの衛生管理、消防設備点検、など様々な管理費用が含まれます。

毎日の生活に必要となる管理費とは別に、修繕積立費がかかる点もマンションの購入を検討する際のポイントに入れましょう。修繕積立費とは、建築の修繕工事にかかる費用や建築診断などの、建物の耐久性をチェックし、建物の耐久性を維持していくための費用です。

設備の充実度が上がれば、利便性は向上しますが、それなりの費用がかかることを前もって意識しておかなければなりません。

リスクはあるか

タワーマンションは利便性がありますが、生活するうえでのリスクもあります。

例えば、人気の高い武蔵小杉のタワーマンションは、2019年の台風19号の影響で停電し、エレベーターも使えなくなってしまいました。停電被害は長引き、タワーマンションに住む多くの人が避難生活を余儀なくされたのです。

上層階に住む人はエレベーターがないと生活しづらいため、停電被害はかなりの痛手。

台風による停電のリスクだけでなく、地震による倒壊リスクも懸念されます。こうした自然災害への対応を住む前の時点で、ある程度は想定しておかなくてはなりません。

人気のエリア

株式会社リクルート住まいカンパニーが関東地方に居住している人を対象に、「2020年の東京オリンピックの時人気が出ていそうな街（駅）ランキング」を集計していますので、調査内容を基に人気のあるエリアを確認していきましょう。

豊洲エリア

1番の人気を誇る豊洲エリアは、東京オリンピック会場が予定されている有明エリアと近く、2020年の東京オリンピックの熱気を近くで感じたい方にはおすすめのエリアです。再開発事業が進む中、オフィスビル、ホテルなどの商業施設の建設も予定されており、活気が盛んになるエリアと予想できます。

品川エリア

豊洲エリアに次いでランクインした品川エリアは、商業施設が並んでいるほか、旧東海道品川宿の街並み、神社仏閣、品川浦の水辺空間の伝統と歴史を併せ持っています。アクセスの良さにも評価があり、品川駅から羽田空港まで京急空港線を利用して約12分で到着できます。

月島エリア

下町のエリアとして印象的な月島エリアでは、高級タワーマンション「ミッドタワーグランド」が2020年10月に建築完了予定。また、月島3丁目北地区では、59階立てのタワーマンションが建設されます。タワーマンションだけでなく、大規模商業施設やホテルなどの複合施設の建設も予定されており、地域の再開発計画が進んでいます。

勝どきエリア

勝どきエリアは、マンションとして再活用する計画もあるオリンピック選手村「HARUMI FLAG」があるエリアです。

「HARUMI FLAG」のほかにも、2028年度までに地上58階のタワーマンションの建設が予定されており、今後に発展するエリアとして注目が集まっています。

参考サイト>2020年の東京オリンピックの時人気が出ていそうな街ランキング

マンション購入の検討について

マンション購入には、ライフプランを設計したうえで、目的に応じた購入が望ましいことをお伝えしましたが、それでも判断が難しいという方は多いはずです。

インターネットで調べものをしつつ、不動産関係に詳しい人が身近にいるのであれば、一度相談してアドバイスをもらってみてはどうでしょうか。マンションを購入するかの判断材料をどんどん増やしていき、納得のいく状態になるまで購入には慎重を期しましょう。